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- Rédigé par : Acsio Conseil
Chaque année, 24 000 hectares d’espaces agricoles, naturels et forestiers sont consommés en moyenne en France, selon le ministère de la Transition écologique. C’est ce constat qui a conduit à la trajectoire dite ZAN, et c’est lui qui pèse sur la disponibilité du foncier industriel. Pour une entreprise qui cherche un terrain, la question n’est pas de savoir si elle est soumise à un objectif national. Elle est de savoir comment le terrain visé est compté, et par qui. Ce qui suit décrit le droit en vigueur au 5 août 2026, du point de vue du porteur de projet, et signale ce qui reste en discussion au Parlement.
- Commencez par le document d'urbanisme qui couvre la parcelle visée : c'est lui qui porte l'objectif, pas votre société.
- Situez votre projet du bon côté du tri : forfait national pour les projets d'envergure inscrits par arrêté, enveloppe régionale pour les autres implantations.
- Examinez le foncier déjà artificialisé avant toute option sur une terre agricole, et chiffrez dès l'étude d'opportunité la dépollution, la déconstruction et le portage.
Ce que le ZAN impose aujourd'hui, et à qui
Le cadre tient en deux textes. La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, dite Climat et résilience, a fixé l’objectif d’atteindre le zéro artificialisation nette des sols en 2050. Elle prévoit une étape intermédiaire : réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers sur 2021-2031, par rapport à la décennie précédente. La loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 a ensuite ajusté la façon dont cette consommation est comptabilisée. C’est l’état du droit au 5 août 2026.
Vient le point décisif pour un industriel. Cette trajectoire ne s’applique pas aux entreprises : elle se décline dans les documents de planification et d’urbanisme. Elle descend du schéma régional jusqu’au plan local d’urbanisme qui couvre votre parcelle. Selon le portail de l’artificialisation des sols, l’objectif se décline dans ces documents et non dans la comptabilité des entreprises : aucun quota individuel ne vous est attribué et aucune déclaration ne vous est demandée au titre du ZAN.
La contrainte vous rejoint par un autre chemin. Elle arrive quand votre projet réclame un terrain constructible, une modification de zonage ou une extension de zone d’activités. À cet instant, la collectivité arbitre entre plusieurs demandes, à l’intérieur d’une enveloppe qu’elle ne peut pas dépasser. Votre dossier n’est donc pas jugé seul : il est comparé.
Votre entreprise n’est pas assujettie au ZAN. Les documents d’urbanisme le sont. La conséquence est opérationnelle : inutile de chercher un formulaire applicable à votre société, mieux vaut faire analyser tôt le document qui couvre la parcelle et le calendrier de sa prochaine évolution. Un terrain qui ne sera juridiquement disponible qu’après la prochaine évolution du document n’a pas la même valeur qu’un terrain disponible aujourd’hui.
Forfait national ou enveloppe régionale : où tombe votre projet ?
C’est le tri qui décide de la difficulté de votre implantation. La loi du 20 juillet 2023 prévoit que, pour la période 2021-2031, la consommation d’espaces des projets d’envergure nationale ou européenne est comptabilisée dans le cadre d’un forfait au niveau national, et non au niveau régional ou infrarégional. Autrement dit, ils ne puisent pas dans l’enveloppe d’une région ou d’une intercommunalité. Ils sont listés par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme.
Ce forfait s’élève à 12 500 hectares pour 2021-2031. Sur ce total, 10 000 hectares font l’objet d’une mutualisation entre les régions couvertes par un SRADDET, et 2 500 hectares sont mutualisés pour les collectivités couvertes par le SDRIF en Île-de-France, par les SAR en Martinique, Guadeloupe, Guyane, Mayotte et La Réunion, et par le PADDUC en Corse. En cas de dépassement du forfait, le surcroît de consommation ne peut pas être imputé sur l’enveloppe des collectivités territoriales ou de leurs groupements.
L’article 194 de la loi Climat et résilience énumère les catégories concernées. Celle qui vise directement l’industrie, la catégorie c), désigne « les projets industriels d’intérêt majeur pour la souveraineté nationale ou la transition écologique ainsi que ceux qui participent directement aux chaînes de valeur des activités dans les secteurs des technologies favorables au développement durable ».
Lisez cette formulation pour ce qu’elle est. Elle vise une catégorie exigeante, appréciée projet par projet, et l’inscription passe par un arrêté. Ce n’est ni un régime ouvert à toute implantation industrielle, ni une sortie du ZAN pour le secteur. La plupart des projets relèvent de l’enveloppe régionale, puis du document local : c’est là que se joue l’essentiel des arbitrages fonciers.
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Les statuts qui accélèrent un projet industriel
Un second levier existe, indépendant du comptage : celui des procédures. La Direction générale des Entreprises décrit, dans une page publiée le 20 mars 2024 sur les dispositifs pour favoriser l’implantation industrielle, le statut de projet d’intérêt national majeur, introduit dans le code de l’urbanisme par la loi industrie verte. Compte tenu de la date de cette page, vérifiez l’état du droit au moment où vous instruisez votre dossier.
La définition retenue est la suivante : « un projet industriel qui revêt, eu égard à son objet et à son envergure, notamment en termes d’investissement et d’emploi, une importance particulière pour la transition écologique ou la souveraineté nationale, peut être qualifié par décret de projet d’intérêt national majeur ».
Ce statut agit sur les délais plutôt que sur les mètres carrés. Trois effets sont décrits.
- La mise en compatibilité des documents d’urbanisme est conduite par l’État, et le permis de construire est ensuite délivré par le préfet.
- La raison impérative d’intérêt public majeur, qui conditionne la dérogation espèces protégées, fait l’objet d’une reconnaissance anticipée.
- Le raccordement électrique du site est priorisé.
Deux précautions. La première tient à l’échelle : ce statut vise des projets de très grande envergure, qualifiés par décret. La seconde tient au chemin d’entrée, qui n’est pas un guichet en ligne. La Direction générale des Entreprises indique que l’identification du besoin se fait dans le cadre de vos échanges réguliers avec les services déconcentrés de l’État sur votre territoire, préfecture, DREAL et DREETS. Ces échanges se préparent, et ils précèdent le montage définitif.
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Où en est la proposition de loi TRACE ?
Beaucoup de porteurs de projet ont entendu parler d’un assouplissement à venir. Voici ce que le dossier législatif du Sénat affichait le 5 août 2026, jour où nous l’avons consulté, et rien de plus.
- Proposition de loi visant à instaurer une trajectoire de réduction de l’artificialisation concertée avec les élus locaux, déposée au Sénat le 7 novembre 2024.
- Procédure accélérée engagée par le Gouvernement le 6 mars 2025.
- Texte adopté par le Sénat le 18 mars 2025.
- Texte transmis à l’Assemblée nationale le 19 mars 2025.
- Aucune étape postérieure affichée sur le dossier à cette date de consultation.
Le jour du vote au Sénat, le ministère de la Transition écologique a publié un communiqué du ministère sur la proposition de loi TRACE. Il y indique que cette adoption confirme le maintien de l’objectif zéro artificialisation nette des sols en 2050, tout en adaptant sa mise en œuvre aux contraintes des collectivités locales. Deux termes, qui comptent autant l’un que l’autre.
Pour un industriel, la lecture est simple. Un texte transmis à une assemblée n’est pas une loi, et il ne crée aucun droit opposable pour votre projet. Nous ne préjugeons donc ni de son adoption, ni de son contenu final, ni de son calendrier. Le droit applicable à votre terrain reste celui des lois du 22 août 2021 et du 20 juillet 2023.
Une précision utile, puisque l’idée circule depuis 2024 : il n’existe pas, dans le droit en vigueur, d’exemption générale du ZAN pour les projets industriels. Ce qui existe, c’est le forfait national décrit plus haut, réservé aux projets inscrits par arrêté. Bâtir un plan foncier sur une exemption annoncée dans le débat public revient à parier sur un texte que le Parlement n’a pas achevé d’examiner.
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Pourquoi le foncier déjà artificialisé devient l'entrée la plus sûre
Reprenons la logique du comptage : ce qui est décompté, c’est la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers. Un projet installé sur une friche industrielle ou sur une parcelle déjà artificialisée ne prélève pas sur cette ressource. Il sort de l’arbitrage le plus tendu, celui qui oppose plusieurs demandes dans une même enveloppe locale. C’est un argument que la collectivité peut objectiver, puisqu’il porte sur ce qu’elle doit elle-même décompter.
Le portail de l’artificialisation des sols, publié par le ministère de la Transition écologique, met à disposition des ressources pour repérer et qualifier ce foncier : Cartofriches, Urbanvitaliz, Mon Diagnostic Artificialisation et le Géoportail de l’urbanisme y figurent. Leur périmètre et leurs conditions d’accès sont décrits sur ce portail : vérifiez-les avant de fonder une recherche foncière sur l’un d’eux.
Reste le revers. Un terrain déjà artificialisé coûte souvent plus cher à préparer qu’un terrain nu. Trois postes pèsent sur le budget et sur le calendrier.
- La dépollution, dont l’ampleur dépend des activités passées et des diagnostics de sols.
- La déconstruction des bâtiments et des ouvrages en place, avec la gestion des matériaux qui en sortent.
- Le portage foncier, c’est-à-dire le coût du temps entre l’acquisition et le démarrage effectif du site.
Ces trois postes peuvent entrer dans le périmètre d’un financement public, sans qu’aucun dispositif ne puisse être présenté ici comme ouvert : l’offre dépend de la nature du site, de sa localisation et du montage retenu, et elle se vérifie auprès de la collectivité et des services de l’État. Faites plutôt chiffrer ces trois postes dès l’étude d’opportunité, puis examiner les financements mobilisables avant toute signature. Sur un territoire couvert par le programme Territoires d’industrie, l’accompagnement se prépare en parallèle : nous en détaillons le fonctionnement dans Territoires d’industrie : les aides pour accélérer les projets industriels. Les terres excavées et les matériaux de déconstruction posent en outre une question de réemploi, traitée dans une page consacrée à l’économie circulaire industrielle.
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Ce qui se prépare en amont du dossier
Un projet foncier se joue rarement sur le permis, mais sur les mois qui le précèdent. Quatre chantiers méritent d’être ouverts en parallèle.
- L’analyse du document d’urbanisme applicable à la parcelle : zonage, règlement, procédure de mise en compatibilité en cours, calendrier de la prochaine évolution.
- La qualification du terrain : déjà artificialisé ou non, et diagnostics disponibles sur son passé industriel.
- La prise de contact avec les services déconcentrés de l’État et la collectivité, avant le dépôt, pour connaître les arbitrages en cours.
- L’articulation entre le calendrier foncier et celui des financements, qui obéit à une règle stricte.
Le choix du terrain et le plan de financement gagnent à être étudiés en parallèle. Selon la nature de l’opération, des aides et subventions peuvent soutenir certains investissements liés au développement du site, notamment lorsqu’ils répondent à des enjeux de transition écologique, de modernisation ou de réhabilitation. Leur éligibilité dépend toutefois du dispositif, de la localisation, de la taille de l’entreprise et des dépenses prévues : la recherche de financement doit donc partir du projet réel plutôt que d’une liste d’aides supposées disponibles.
Cette anticipation prend une importance particulière lorsque l’implantation combine acquisition foncière, réhabilitation d’une friche, dépollution, travaux ou nouveaux équipements. Un accompagnement de projets industriels permet alors d’articuler la recherche du terrain, les échanges avec les acteurs du territoire et la stratégie de financement, sans perdre de vue les dates auxquelles certaines dépenses deviennent juridiquement engageantes. Dans un Territoire d’industrie, cette démarche peut également s’inscrire dans un écosystème local associant collectivités, services de l’État et opérateurs publics autour des enjeux de foncier, d’investissement et de transition écologique.
Cette dernière règle élimine des projets solides. La note méthodologique sur l’effet incitatif publiée par le portail L’Europe s’engage en France pose le principe suivant : la demande d’aide écrite doit intervenir avant le démarrage du projet. Ce démarrage recouvre le lancement du chantier, la première commande d’équipement qui engage juridiquement l’entreprise, ou tout acte qui rend l’investissement irréversible. La note écarte expressément trois actes de cette définition : acheter le terrain, décrocher les autorisations, mener les études de faisabilité.
Sur un projet foncier, c’est une bonne nouvelle. Vous pouvez prendre la maîtrise du terrain et instruire vos autorisations pendant que la demande d’aide se construit. La vigilance se déplace sur un autre acte : le marché de déconstruction ou de dépollution, engagement de dépense au même titre qu’une commande de machine.
C’est le terrain d’ACSIO Conseil. Installé en région parisienne, le cabinet travaille sur les financements publics partout en France, pour des structures de toutes tailles. Sur un projet d’implantation, notre équipe identifie les dispositifs auxquels le projet peut prétendre, prépare les demandes et accompagne le déblocage des fonds, en calant chaque dépôt sur le calendrier réel du foncier. Deux sujets voisins sont traités à part : Les appels à projets Première usine pour les nouvelles implantations industrielles et Comment l’État soutient les initiatives de relocalisation industrielle.
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Questions fréquentes
Qu'est-ce que le ZAN et depuis quand s'applique-t-il ?
Le ZAN désigne l’objectif de zéro artificialisation nette des sols en 2050, fixé par la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 dite Climat et résilience. Le texte prévoit une étape intermédiaire : réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers sur 2021-2031, par rapport à la décennie précédente. La loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 a ajusté les modalités de comptabilisation. L’objectif se décline dans les documents d’urbanisme : il atteint les entreprises par le terrain, pas par une obligation propre.
Le ZAN interdit-il de construire une nouvelle usine ?
Non. Il ne pose aucune interdiction visant les entreprises. Il encadre la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers dans les documents d’urbanisme, ce qui rend les arbitrages locaux plus sélectifs sur les terrains ouverts à l’urbanisation. Un projet industriel reste possible, mais il se prépare autrement : vérifier tôt le document applicable à la parcelle, privilégier quand c’est possible un foncier déjà artificialisé, engager le dialogue avec la collectivité et les services de l’État avant de figer le montage.
Qu'est-ce qu'un projet d'envergure nationale ou européenne ?
C’est une catégorie de projets dont la consommation d’espaces est comptabilisée dans un forfait national pour 2021-2031, et non dans l’enveloppe d’une région. Ce forfait s’élève à 12 500 hectares, dont 10 000 mutualisés entre les régions couvertes par un SRADDET et 2 500 pour les collectivités couvertes par le SDRIF, les SAR et le PADDUC. Les projets concernés sont listés par arrêté du ministre chargé de l’urbanisme, et la catégorie qui vise l’industrie figure à l’article 194 de la loi Climat et résilience.
Où en est la proposition de loi TRACE ?
La proposition de loi visant à instaurer une trajectoire de réduction de l’artificialisation concertée avec les élus locaux a été déposée au Sénat le 7 novembre 2024. Le Gouvernement a engagé la procédure accélérée le 6 mars 2025. Le texte a été adopté par le Sénat le 18 mars 2025, puis transmis à l’Assemblée nationale le 19 mars 2025. Au 5 août 2026, jour où nous avons consulté le dossier législatif du Sénat, aucune étape postérieure n’y était affichée. Le droit applicable reste celui des lois de 2021 et de 2023.
Pourquoi privilégier une friche pour une implantation industrielle ?
Parce qu’un site déjà artificialisé ne prélève pas sur les espaces naturels, agricoles et forestiers, qui sont précisément ce que la trajectoire décompte. Le projet échappe ainsi à l’arbitrage le plus disputé au niveau local. La contrepartie est réelle : dépollution, déconstruction et portage foncier allongent le calendrier et alourdissent le budget. Ces postes se financent, à des conditions qui dépendent du site et du montage, et qui se vérifient au cas par cas avant tout engagement.
